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LANDLORD-TENANT MATTERS

Foreclosure된 집에 사는 세입자의 권리 (Evictions due to foreclosue) 04/03/2015

Foreclosure된 집에 사는 세입자의 권리

요 몇 년 경기가 안 좋아지면서 집주인이 모기지를 내지 못해서 집이 Foreclosure되는 경우, 살던 세입자는 어떻게 되는지에 대해 문의하시는 분들이 많이 있었습니다. 오늘은 렌트로 살고 있던 집이 Foreclosure되는 경우, 세입자는 어떻게 해야 하는지에 대해 뉴저지 법을 기준으로 알아보도록 하겠습니다.

집주인이 집을 foreclosure로 처분하고 집 주인이 바뀐다 하더라도 새로운 집 주인이 해당 집에 살고자 하지 않고 세입자의 임대 조건을 그대로 유지하도록 한다면 세입자는 이전 주인과의 계약대로 거주할 수 있습니다.

하지만, 새로운 집 주인이 자신이 살고자 하여 기존에 있던 세입자가 집을 비우기를 원한다면, 이전 집주인은 최소 90일의 여유를 두고 세입자에게 이러한 사실을 통보해야 합니다. 만약, 세입자의 렌트 계약이 90일 이상 남은 경우 집주인은 렌트 계약이 끝나기를 기다리거나 혹은 90일전 통보를 해야만 한다는 의미입니다. 별다른 계약 없이 다달이 사는 세입자의 경우에는 90일전 통보 의무가 적용되지 않습니다.

이러한 통보 없이 세입자에게 강제로 나가게 하는 것은 법이 예외로 규정하지 않는 한 불법입니다. 혹은 통보는 하였으나 90일 미만의 여유를 두고 통보를 한 경우, 세입자는 90일 통보 의무를 지키라고 요구할 수 있습니다.

이전 집 주인에게만 통보 의무가 있는 것은 아닙니다. Foreclosure를 통해 집을 구매한 사람의 경우, 설사 자신이 그 집에 살지 않고 세입자를 그대로 살게 하는 경우에도 통보의 의무가 있습니다. 새로운 집 주인은 Foreclosure 구매가 이루어지고 10 business days안에 영어와 스페인어로 살고 있는 세입자에게 주인이 바뀌었다는 것을 통보해야 합니다. 만약, foreclosure로 구매한 집에 10가구 이하의 세입자가 살고 있다면, 각 세입자의 이름 혹은 “tenant”라고 주소와 함께 명시하여 각 세입자의 집 앞이나 메일로 전달을 하도록 법은 규정하고 있습니다. 만약 살고 있는 세입자가 10가구 이상이라면 로비와 같이 모든 사람들이 볼 수 있는 곳에 “NOTICE TO TENANTS”라는 제목으로 집 주인이 바뀌었음을 통보해야 합니다.

Foreclosure로 집을 구매하신 분들의 경우, 집 주인이 바뀌었을 뿐 렌트비나 다른 조건들이 바뀐 것이 아니니 세입자에게 굳이 하나하나 알릴 필요가 있을까라고 생각하시는 경우가 있습니다. 하지만, 만약 세입자가 집 주인이 바뀐 것을 모르고 임대료를 이전 주인에게 지불하였다고 가정을 해 봅시다. 이 때, 통보의 의무를 성실히 이행한 새로운 집 주인은 쉽게 법의 보호를 받습니다. 하지만. 통보 의무를 이행하지 않은 집 주인은 법의 보호를 받지 못할 수도 있다는 점을 기억해주셨으면 합니다.

Foreclosure나 세입자 권리와 관련되어 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com 로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.